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突围后的贝壳找房,是如何构建数字护城河的?

发布时间:2019-11-12 19:47:55
[摘要] 而数字化建设与acn合作网络,就是贝壳构建护城河重要布局。截至 2019 年 7 月,楼盘字典已经覆盖全国 325 个城市、1.94 亿套房屋。而基于楼盘字典,贝壳找房已经搭建了了一套自己的数字化、信

长期以来,房地产经纪服务行业陷入了“低水平、重复竞争”的泥沼。经纪人服务水平低、缺乏职业尊严和社会认同、市场上存在障碍、大量假房和信息技术水平低,导致该行业多年停滞不前。

现在,随着壳牌搜索业务扩展到100个城市,越来越多的经纪品牌开始放下他们的“门户之见”,选择在壳牌平台上安家落户。然而,贝壳改变了他们的游戏方式,开始培养他们的内在技能。

此前,壳牌房产搜索首席执行官彭永东表示,壳牌在2019年将主要做三件事:在线交易平台、建设华侨学校和贡献价值。这三点分别对应于合作品牌的实际占用率、经纪人使用规则和工具的熟练程度以及加入阵营的人对壳牌的认可。

显然,在突破“反壳联盟”的第一个封锁后,随着品牌进入行业的增多,如何在行业内建立信任,整合质量标准相同的玩家,实现线上和线下的互通和连接,已经成为壳公司找房子的首要问题。

可以看出,在100个城市快速扩张后,壳牌搜索改变了战略,布局重心逐渐转向巩固地位。数字化建设和acn合作网络是护城河建设的重要布局。

“我们网上交易平台的竞争非常激烈”。壳牌搜索交易平台总经理伊凯告诉钛媒体。我不得不说,为贝壳寻找住房的困难不是遏制反贝壳联盟,如58个城市和我爱我的家庭,而是落后的行业现状。

与其他行业相比,目前互联网无处不在,信息不透明、住房供应不真实等问题仍然是住房交易、租赁等环节用户体验不佳的主要原因。

值得注意的是,不仅行业中存在孤立的信息孤岛,而且大多数经纪品牌的管理方法都只是摆脱手工记账,使用excel。从管理水平、服务水平和信息水平来看,房地产经纪行业仍处于野蛮发展阶段,基础设施、行业规则和经纪价值严重缺失,房屋检查、签约、抵押、过户等诸多环节尚未真正放开。

伊凯告诉钛媒体,对于壳牌来说,在建设这个数字系统的过程中,面临着两个挑战:

产品建设是否能紧跟商业场景和需求;

在低频交易下,如何沉淀大量长尾内容和数据?

因此,壳牌需要做的第一件事是建立一个业内房地产来源的房地产数据库。

据悉,从2008年起,连锁家族投入了大量的人力物力,建立了业界第一个房地产基础数据库,定义了一套具有房间号、标准户型图、配套设施信息等多维信息的房屋。从底层数据中确保住房供应的真实性,这是《房地产词典》的雏形。截至2019年7月,房地产词典已覆盖325个城市和1.94亿所房屋。

基于房地产字典,壳牌搜索建立了一套自己的数字和信息产品系统。目前,它包括一个7*24小时的房地产核查系统、虚拟房屋检查、人工智能房屋展示、nts系统、经纪人运营和商店管理的全程在线运营saas系统、风险地图等。

以壳牌交易平台为例,这套产品涵盖了二手房买卖的全过程,涉及从签订合同和贷款到房地产转让和贷款最终支付的所有环节。

签约前,交易平台为经纪人提供消费者购买资格、贷款方案、评估咨询价值、计税等咨询服务。

签订合同时,可以帮助经纪人现场陪同签约,有效识别和控制交易风险,建立资本框架,选择交易产品;

合同签订后,协助交易服务人员完成评估、抵押解决、贷款申请、税务转账、资金存放和管理等工作。

因此,客户和交易者都可以通过壳牌的“交易可视化”产品找到房子,可以随时随地清晰地了解交易过程和在线进度,从而大大提高沟通效率。根据房地产交易中的81个高风险点,系统还将进行有针对性的风险预警,提前规避风险,确保交易顺利完成。

此外,除了交易链接的可视化之外,壳牌还一直在使用虚拟现实和人工智能技术来增强高端客户在看房和买房方面的体验。

为此,壳牌花了2年多时间,投资2亿多元成立了这样一个部门,并将其定义为拥有2000支灯光摄影团队的一流部门。目前,开发的虚拟现实产品包括虚拟现实陈列室、虚拟现实讲堂和虚拟现实磁带。人工智能还开发了智能服务产品,如人工智能教室。

根据壳牌公司提供的数据,成都第一栋虚拟现实住宅的平均居住时间增加了381%,7天内用户的平均效率增加了140%。与电话热线相比,由虚拟现实转换成具有观看功能的经纪人的商机增加了215%。

此外,在虚拟现实技术的帮助下,壳牌一年多来已经收集了160多万套三维模型数据。截至2019年8月,如全国110个城市已收集和重建206万套虚拟现实住房,每日虚拟现实住房10,000套。

"起初我不打算和贝壳合作。"作为深圳本土经纪品牌,中外运地产总经理叶容桂多年来一直深入本土市场。壳牌首次进入深圳时,他和其他经纪品牌一样担心进入深圳后的命运。

但在贝壳进入深圳市场后,他发现“与传统的流动港口相比,贝壳可以提供太多”

与全国大多数城市一样,深圳房地产经纪市场此前也曾遭遇诸多问题,如大量假房、经纪人工作“套路”多、用户体验差、专业人才难以留住等。此外,深圳品牌众多,恶性竞争十分普遍。

但事实上,作为一个新城市,深圳的平均人口是33岁。用户习惯于在租房和买房时进行在线浏览和交流。与此同时,对高质量住宅服务的需求日益增加。用户和经纪人都会对在线产品和在线工具有更高的接受度。

进入深圳市场后,壳牌找房子带来了房地产字典、虚拟现实看房、人工智能看房以及涵盖在线交流、房源匹配、合同交易等全过程的在线工具。

“我们进入深圳的核心目标之一是为深圳更多的房地产经纪品牌带来壳牌技术能力和在线工具,以及高质量的服务,”壳牌南方地区总经理张海明表示。

张海明介绍了壳牌经纪业务和店铺管理的全程在线运营saas系统,以及各种在线工具,如源匹配分析、营销客户获取、在线合同交易等。,为券商带来了运营模式的变化和运营效率的提高,这也是壳牌深圳新经纪品牌实现60%网上交易份额的重要保证。

在离线访问期间,叶容桂告诉钛媒体,他在今年年初与壳牌进行了正式会谈,直到3月底才正式与电网连接。据他介绍,现在五个月过去了,他明显感觉到了前后的变化。

叶容桂透露,该公司在加入壳牌平台之前没有资源。这家商店主要使用附近两个社区的二手房。壳牌带来了新的住宅业务,现在占了该商店业务的近30%。由于平台房屋供应的共享性和透明度,中云地产全市所有房屋均可出售,今年成交的非电影客户数量明显增加。“我们现在都是真正的房子,顾客的第一信任已经建立。与过去相比,我们依靠低价房来吸引顾客,然后我们必须逐步建立信任。自然,每个人的工作精神都完全改变了,我们与专业服务竞争。”

此外,叶容桂还告诉钛媒体,壳牌模式也为中外运发展和提升中外运品牌的“软实力”带来了很大帮助。

例如,对品牌形象和品牌宣传的指导,对经营理念的倡导,对服务承诺的推广,包括更多的在线经营,以及通过数据对店铺的分析和管理,都是中外运过去不太强势的地方。“目前,我们的员工保留率较好,整体门店效率翻了一番,效果比预期要好。”

然而,深圳诺佳置业安居商店的老板王海龙告诉钛媒体,他已经创业6年了,因为他只能依靠天气在离线商店周围吃饭。到2018年,曾经只有3家店铺,他几乎无法经营。“转会广告已经贴出,但加入诺加后,他拥有了各种资源,卖掉了深圳所有的房子。贝壳网站上也有很多顾客,他能够立刻生活。”

“如今,许多流程都是在线完成的,客户体验非常好,这可以说完全改变了我们的工作模式。”王海龙透露,一名台湾客户从台湾来到深圳,实际上在整个过程中见过一次房子,从通过虚拟现实网上看房到一直在线与房主沟通,直到他签署了过户合同。目前,该店的网上交易高达70%。

目前,在壳牌平台技术的支持和质量管理的授权下,深圳新经纪品牌也获得了新的发展潜力,并在稳定的市场环境中高速成长。

根据壳牌搜索(shell search)披露的数据,截至2019年7月底,壳牌深圳在平台上拥有9个新经纪品牌、1000多家连锁商店、1万多名经纪人和7.5万个房地产单位。7月,与1月相比,平台上所有品牌的整体店铺效率提高了118%,人工效率提高了68%,而网上交易约占60%。

长期以来,房地产经纪人面临的一个大问题是打破经纪人合作的不同障碍,实现跨品牌联动。

因此,一方面,壳牌寻房将通过数字化建设巩固基础设施,另一方面,将在平台上建立品牌间的共享与合作机制,从而增强经纪品牌的粘性,帮助壳牌巩固护城河。这是壳牌搜索倡导的acn(代理合作网络)经纪人合作网络。

具体来说,acn网络是指在遵守住房信息完全共享等规则的前提下,与不同角色的品牌或跨品牌经纪人分享佣金的合作模式。交易完成后,佣金根据每个角色的佣金比例进行分配。

据钛媒了解,acn券商合作网络的核心是细化整个服务链,然后根据券商在各个环节的贡献率划分佣金,从而均衡佣金机制。在单笔交易中,有“房源录入人”、“房源维护人”、“委托备件人”、“房源关键人”、“房源实物调查人”、“客户源转移介绍人”和“客户源交易人”等角色。合作网络中的经纪人最终可以通过任何环节的贡献获得利润。

与过去相比,acn经纪合作网络促进了住房、客户和人之间的跨品牌合作,打破了经纪合作壁垒和跨品牌联动困难,鼓励了跨品牌学习。

根据壳牌找房子的假设,该网络不仅提高了经纪人的合作效率,与外界共享内部信息,包括房屋来源信息、交易信息、房价、活动量以及每个业主的动态,而且使买卖双方在透明的数据比较后能够做出科学的决策。

但实际上,acn网络在登陆过程中仍然存在许多问题。

“去年5月,壳牌公司联系了我,问我是否感兴趣。当时,我认为壳牌是一个合并和兼并所有中介公司的平台。起初,我以为这是一个糖衣炮弹。”一年前,成都圆头房地产董事长王熊猫仍然担心加入壳牌平台后能否保住自己的品牌。

事实上,由于房地产交易环节的复杂性,不同品牌和店铺经纪人的服务差异和理念存在差异,合作中也会存在瑕疵或恶意竞争。因此,当品牌所有者与Linkist和Deyou等“空壳集团”竞争时,许多品牌担心这一套网络利益分配的公平性。

为此,壳牌专门成立了一个“店主委员会”来共同构建和讨论平台规则,一个“陪审团”来独立裁决经纪人纠纷,以及一个平台监控系统来威慑和调查平台违规行为,赋予店主、经纪人和品牌更多的权益保护和监控权力。

可以看出,通过住房资源的共享、后台的开放、资本的共享和规则的制定,空壳寻房实际上创造了一个良性的房地产经纪人生态系统。

目前,门店数量的扩大和销售业绩并不是壳牌搜索的主要评估指标。壳牌房产搜索西部地区总经理当街对钛媒体表示,根据每个城市的规模,四川、陕西、甘肃、重庆和云南四省有不同的品牌需要吸收。当街对整个西部战区的评估侧重于顾客满意度和店主的发展速度。

党杰坦言,“壳牌的核心是成为一个开放的平台,这需要考虑它是否能提高店主品牌的效率。如果没有,即使集团给出的目标实现了,店主迟早也会辞职。”

因此,在技术能力输出的基础上,壳牌寻求住房,以迅速向品牌所有者输出平台的价值。党杰表示,为此,壳牌成立了“cg文化圈”(即以商业圈为单位,形成文化活动群的商业圈文化活动群)。目前,壳牌已经在全国58个城市建立了cg文化圈。

值得一提的是,为了帮助习惯传统运营模式的经纪人适应房地产的质量要求和acn合作规则,壳牌豪斯搜索(Shell House Search)特别组建了一个ca团队(customer accession),该团队由经验丰富、经验丰富、懂得如何培训和管理的经纪人组成。

钛媒体了解到壳牌ca的职责是授权壳牌平台的合作品牌,培训、宣传和回答经纪人关于产品、质量管理和平台活动推广的问题。这样,更多没有加入shell平台经验的经纪人可以很快习惯平台规则,提高服务水平。

目前,在这种网络下,整个壳牌平台在赋予品牌所有者权力方面有着明显的效果。根据壳方披露的数据,在壳平台上,平均10个交易中有7个是交叉存储的。1一笔交易最多由13名经纪人完成。最远的跨市交易相隔3000公里。每个经纪人每年平均为16个家庭服务。

然而,2019年6月,与1月份相比,除连锁店外,所有进入壳牌平台的新经纪品牌的平均人际效率提高了32%,平均店铺效率提高了76%。即使是基本价值较高的连锁店也继续受益于acn合作网络的扩张:与1月份相比,2019年6月份平均人力效率提高了18%,平均店铺效率提高了53%。

当街告诉钛媒体,壳牌今年有三件事要做:第一是在线交易平台;第二件事是我们可以授权服务提供商。第三,共同建立价值观。“贝壳在今天的城市中发展迅速。你认为从去年5月到今天,我们的商店数量翻了一番,而且我们的数量还能增加60%?它必须基于每个人对外壳价值和外壳平台机制的信任。"

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